ca888亚洲城娱乐场 亚洲城唯一官方网站手机端 楼市遮羞布没了,地价泡沫比房价泡沫还要大

楼市遮羞布没了,地价泡沫比房价泡沫还要大



摘要:下半年以来,土地市场流拍频现,全国土地市场加速降温。易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示,8月,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,多项指标增幅有所…

原标题:涨幅远超房价,地价泡沫比房价泡沫还要大?

本月初,易居研究院发布《2018年10月40城土地市场报告》称:从2018年1月至10月,受其检监测的40个典型城市土地出让金累计收入18019亿元,同比减少0.5%。

   
 下半年以来,土地市场流拍频现,全国土地市场加速降温。易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示,8月,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,多项指标增幅有所收窄。

在一二线城市此前房价快速上涨态势得到抑制后,楼市降温明显。而在房价停滞之时,土地市场却进一步遇冷。下半年以来,土地市场流拍频现,全国土地市场加速降温。

具体来讲,
40个典型城市土地成交均价10月份为4323元/平方米,环比下跌0.2%,同比下跌23.7%。土地出让均价已连续7个月同比下降,土地成交溢价率持续下降。

   
 数据显示,8月,全国土地市场成交面积整体平稳。其中,一线城市土地成交面积环比增长18.7%,同比下降25.8%;二线城市土地成交面积环比增长38.3%,同比增长39%;三线城市土地成交面积环比下降24.3%,同比增长63.1%。

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报告称主要原因是土地市场降温、热点城市频繁流拍和三四线成交比重增加。同时,中指院最新数据也显示:10月份,在全国300个城市中,土地出让金总额共计2361亿元,环比下滑25%,同比下滑40%。其中,三线城市价量齐跌,楼面均价同比下跌达15%。

   
 从1至8月受监测的40个典型城市土地市场成交数据来看,这些城市年初累计土地成交建筑面积31306.1万平方米,环比增长17.9%,同比增长20.3%。从曲线看,目前已经保持连续18个月的正增长态势,但6月以来增幅明显放缓,呈现降温趋势。易居研究院研究员沈昕分析称,参考历史规律,考虑到调控政策持续收紧、各地市场逐渐降温和房企资金趋于紧张,房企购地节奏将有所放缓,全年40城土地成交建筑面积会略涨,但幅度不会太大。

图片来源:视觉中国

土地市场的降温带动其成交价格的下降已成为事实。

   
 从土地收入来看,2018年1至8月,40个典型城市土地出让金累计收入14778亿元,同比增长10.9%。从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看,基本与40城年初累计土地成交面积一致,6月以来下跌趋势较为明显。

根据易居房地产研究院9月3日发布的《2018年8月份40城土地市场报告》显示,8月,40个典型城市土地成交建筑面积环比小幅上涨,土地出让均价连续5个月同比下跌,土地成交溢价率创39个月新低,多项指标增幅有所收窄。

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 与此同时,近期杭州等城市土地拍卖不断遇冷,8月27日杭州集中出让主城区三宗宅地,分别以3%、2%、0%溢价率成交,这是今年以来杭州土拍首次出现宅地同时低溢价成交现象。虽然杭州土地出让金依然是全国最高,但从近期几场土拍来看,溢价率较之前已大幅降低,部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成,房企拿地趋于理性,土地市场降温态势明显。

一线土地成交面积同比下降

地价降了,开发商会借此加速拿地吗?并非如此。

   
 8月,受监测的40个典型城市土地成交溢价率为17.3%,与7月相比下降1.7个百分点,与去年同期相比下降20.9个百分点。需要指出的是,过去一年土地溢价率快速下滑,与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。

数据显示,8月,全国土地市场成交面积整体平稳。其中,一线城市土地成交面积环比增长18.7%,同比下降25.8%;二线城市土地成交面积环比增长38.3%,同比增长39%;三线城市土地成交面积环比下降24.3%,同比增长63.1%。

易居研究院报告显示,十月份,一线城市土地成交建筑面积环比增长21.1%,同比下降10.1%;二线城市土地成交建筑面积环比下降21.7%,同比增长17.4%;三线城市土地成交建筑面积环比下降32.5%,同比下降23%。在原来买房肯定赚的事情现在也变成了和炒股票一样很有风险,其实股市楼市是一样的,很高兴和大家分享股票经验,例如11月1号发掘的张江科技,主力和资金同步入场,精确捕捉主升浪行情,截止17日盈利90%;近期的短线像9月27日介入的锋龙股份,仅仅6个交易日就达到了近60%的利润!感兴趣的朋友公众号等待你的验证,可以免费学习盈利战法,炒股是很有门道和学问的,感兴趣的朋友就看你愿不愿意跨出学习的这一步了!

   
 值得一提的是,8月,上海、深圳、青岛等10个城市的溢价率为0%。沈昕分析认为,这主要是由于多地政府出台了土地限价令,规定溢价率过高可终止买卖,这些城市基本都是此前的热点城市,调控较为严厉。“预计未来几个月40城土地成交溢价率将继续下滑,按过去短周期规律来看,溢价率将会下滑至10%附近再企稳。”

综合历史数据,土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值后便一路震荡下跌。

从以上数据中可见,土地市场成交面积并没有因为地价下降而火热,而是呈现出整体平稳的状态。

   
 另一方面,土地出让均价已经连续五个月同比下跌。8月,40个典型城市土地成交均价为4472元/平方米,环比下跌2.9%,同比下跌17.7%。沈昕分析认为,造成该现象的原因在于,一是整个土地市场降温明显,甚至多个热点城市出现土地流拍的现象;二是三线城市成交比重增加,成交结构的变化拉低了成交均价。

从土地收入来看,2018年1至8月,40个典型城市土地出让金累计收入14778亿元,同比增长10.9%。但从40城年初累计土地出让金收入同比增幅走势来看,基本与40城年初累计土地成交面积一致,今年6月以来下跌趋势较为明显。

此前,21世纪经济报道曾统计东、中部各省房地产投资数据,在土地市场降温的带动下,三季度东部与中部的房地产投资额均环比二季度下降,而10月份土地市场进一步降温。

   
 综合历史数据,土地成交均价增幅自2016年9月达到峰值后便一路震荡下跌。易居方面认为,预计2018年全年全国土地出让均价仍将保持正增长,但增幅比2017年将有所回落。其中,受监测的40个城市将全年保持同比下跌态势。

土地成交溢价率下滑明显

究其原因,主要与目前的政策调控、年底资金回笼压力以及市场预期等多重压力相关,故房企在拿地投资上更加谨慎。

   
 8月17日,住建部约谈海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市主要负责人,要求严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题,大力整顿规范市场秩序,严厉打击投机炒作,遏制房价上涨。

8月,受监测的40个典型城市土地成交溢价率为17.3%,与7月相比下降1.7个百分点,与去年同期相比下降20.9个百分点。需要指出的是,过去一年土地溢价率快速下滑,与地方政府提高起拍价和热点城市限地价有关。

易居研究院研究员沈昕预计,短期内调控政策不会放松,随着房企回笼资金的压力逐渐加剧,全国的土地市场仍会逐渐降温。

   
 “目前一线城市以及部分热点的二线城市均出台了较为严厉的调控措施,在部分城市供地量增加的情况下,成交面积有所上涨,但总体成交均价和溢价率维持在较低水平。三线城市的土地成交面积虽然出现较大的环比下滑,但是成交均价创新高,依然较为火热。”沈昕表示,在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧,预计全国的土地市场仍会逐渐降温。(记者
高伟)

与此同时,近期杭州等城市土地拍卖不断遇冷,8月27日杭州集中出让主城区三宗宅地,分别以3%、2%、0%溢价率成交,这是今年以来杭州土拍首次出现宅地同时低溢价成交现象。

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虽然杭州土地出让金依然是全国最高,但从近期几场土拍来看,溢价率较之前已大幅降低,部分地块地价相比同区域前期地块跌二三成,房企拿地趋于理性,土地市场降温态势明显。

面粉降价,面包才会跟着降价。地价下调,对于开发商和购房者无疑都是利好。

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值得一提的是,8月,上海、深圳、青岛等10个城市的溢价率为0%。易居研究院研究员沈昕分析认为,这主要是由于多地政府出台了土地限价令,规定溢价率过高可终止买卖,这些城市基本都是此前的热点城市,调控较为严厉。

不妨来看看,到目前为止,主要有哪些地区的地价已经下降了。

沈昕进一步表示:

首先是大家最关心的北京,数据显示其年内土地出让金合计为868亿元,同比减少49%,预计2018年四季度的北京土地市场将继续低迷。

预计未来几个月40城土地成交溢价率将继续下滑,按过去短周期规律来看,溢价率将会下滑至10%附近再企稳。

再来看网红城市杭州。尽管今年前三季度杭州市累计土地出让金总额达2238.3亿元,位居全国第一。不过从9月开始,杭州土地市场出让体量不断缩减,全市共出让土地25宗,出让面积39.2万平方米,出让金额25.9亿元,为近一年来的新低。

“地价涨幅远超房价涨幅,泡沫比房价还大”

还有消息称,10月,宁波共成交15宗地块,总建筑面积141.2万方,总成交价36.5亿元,相比9月,10月成交建筑面积增加14.3%,成交金额却减少30.1%,楼面均价下降了38.8%。

几天前,华尔街见闻曾提及,融创中国执行董事、行政总裁汪孟德在业绩会上表示,“融创未来会坚持谨慎的拿地策略,还是坚持聚焦一二线核心城市。现在核心城市的地价已经在很高水平了,特别是经过2016年、2017年的涨幅,不少城市大体已经到顶。从未来趋势来看,很多城市的地价还是会往下走的。”

此外,乐居统计,截止10月,2018年成都住宅类用地楼面价平均下降了约32%。其中纯住宅用地的楼面地价下降约26%,住宅兼容商业用地的楼面地价下降了约42%。

针对最新土地交易的数据,易居房地产研究院副院长杨红旭也表达了类似的观点,他认为,总体上全国一二线城市土地市场降温比楼市降温还要早,主要是这一轮全国地价涨幅远超房价涨幅,所以地价泡沫比房价泡沫还要大。

不难发现,很多地区的各类土地的楼面价格在十月份里都较之前出现了下滑,也许紧接着会有更多的地区出现这样的情况。

在杨红旭看来,开发商目前资金链比较紧张,很多企业拿地已经有心无力。

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至于当前土地市场变化对房价的影响,杨红旭认为主要是负面的。因为地王频现的时候,市场预期会因为地王出现而乐观一些,房价也会涨一些。当地价下跌的时候也会传递到房价上,就是说地价下跌会拖累房价,促使房价下跌。

对于购房者来说,关心房价便不能不关心地价。毕竟,这是和房屋最终售价直接相关的。

(来源:华尔街见闻 作者:刘镔练)返回搜狐,查看更多

楼面地价是房屋建造的土地成本,除了土地成本外,还有建安成本,税费成本,营销成本等,根据这些成本费用,我们基本上可估算出一个项目的成本价格以及最终售价的大约范围。

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所以最终售价=地价+建筑成本价+开发商利润

在理想的情况下,地价降低了,意味着开发商的拿地成本降低了,最终的房屋售价也会相应减少。

当然也不排除在市场火爆、供不应求的情况下,个别开发商即使是低价拿地,仍然会高价售楼的情况。

反之,因为地价仅仅是房价的决定因素之一,不是唯一。在坚决遏制房价上涨的调控基调下,短期内房价上涨空间注定将受挤压,部分资金压力大的房企也不排除高价拿地也会优惠出售的情况。

对于购买首套房的刚需来说,在资金情况允许的情况下,遇到合适房源还是可以考虑入手的。

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补充一点专家看法。

中原地产首席分析师张大伟认为,虽然当下全国看,房价上行城市依然占主流,但市场已经出现了逐渐平稳的迹象,调控政策严格的城市,开始出现冲高回落现象,房价下行苗头已经出现。

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