ca888亚洲城娱乐场 亚洲城 涉房融通资金遭最强禁锢,3500亿信托资金蜂拥房市

涉房融通资金遭最强禁锢,3500亿信托资金蜂拥房市



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信托资金流向地产行业又迎来新一轮严查。

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中房报记者 苗野 | 北京报道

近日,银保监会发文重申房地产信托融资乱象整治,强调不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

5月31日,黑龙江银保监局连开5张罚单。

变局正在酝酿中。5月16日,贵州融创基业发布的一则“无关”声明,将安信信托的又一笔违约事件推到了台前。

《中国经营报》记者注意到,自2003年以来房地产信托监管政策不断落地,主要是围绕“四三二”硬性条件做要求,近两年来随着资管新规等要求限制委托贷款、多层嵌套、明股实债等业务。而此次监管特别点名变相融资的形式,延续实质重于形式的监管原则,杜绝信托公司以各种方式规避监管。

知名信托公司中融信托,由于开展房地产信托业务不审慎、信保合作项目尽职调查不到位、项目资金来源不合规等违规行为,被处以合计罚款210万元的行政处罚。

“小房企、小项目、弱担保、弱抵押的不敢投。”针对近期几家信托公司被曝“踩雷”事件,北京一家信托公司经理直言。

用益信托数据显示,今年以来,信托资金向房企输血将近3500亿元。与此同时,近期多个信托项目被曝出现违约。房地产信托业务在迅速增长,风险也在同步积聚。

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2019年以来,房地产信托依旧在给房地产行业“输血”的通道上扮演了重要角色,但一路狂飙之后并非只有快意。一面是渴求资金的房企愿意以高达20%的融资成本向信托公司“求助”,一面是房地产信托项目的违约风险时刻撩动着市场的神经。

房企融资成本最高达15%

上述罚单中以房地产信托业务被罚没金额最多,计60万元。楼市资本论注意到,今年前5个月,已有8家信托公司接到罚单,罚款金额高达1100多万元;其中粤财信托3月初被罚220万元,也与其违规开展房地产信托业务有关。

贵州融创基业这个名为“安信·新农村建设发展基金集合信托计划”,因涉及借款人宏德置业逾期归还信托贷款,导致该信托计划兑付逾期。

用益信托网的统计数据显示,截至今年5月末,信托公司所发行的房地产信托产品共有2309个,规模总计3456.91亿元,平均期限1.5年,平均年收益率为8.32%。

显然,今年如狂飙突进的房地产信托业务,已经成为金融监管部门重点关注对象。

尽管贵州融创基业表示该信托计划的逾期兑付与其无关,该贷款发放时融创基业还未成为借款人的股东,且正在办理股权退出手续。但警报已经拉响,在此之前,安信信托已经在中民投董家渡项目、新华城深圳罗湖项目上出现违约。

与去年同期(2018年1月1日至2018年5月23日)相比,房地产信托产品的发行数量增加928个,同比增长40.19%;发行规模增加215.05亿元,同比增长6.22%;平均年收益率增加0.58个百分点。

房地产信托融资4000亿,违约频发

这并非个案。重庆典雅地产公司破产重整案中涉及中诚信托等4家信托公司、颐和地产通过中江信托发行的“中江金龙86号”出现逾期兑付、中泰信托贵州凯里棚改项目资金违约、民生信托无惧交叉违约再为大连百年城募资……一批批房地产信托的排队违约,从侧面暴露了强监管主旋律下“涉房涉地”仍是风险高发区。

综合金融、基础产业、工商企业和房地产等所有投资领域,2019年以来信托公司总共发行7476个集合信托计划,规模约为8778.15亿元,平均期限为1.73年,平均收益率为8.24%。

在各类信托业务中,房地产项目因利润较大,收益高达20%-30%,对信托投资是不小的诱惑。

前述信托公司经理称,房地产项目利润较大,20%~30%的收益对信托投资是很大的诱惑。如果提供的抵押或担保不足,就可能在高收益之后埋下违约的隐患;如果抵押物充足,也可以通过资产处置的办法来应对风险。“虽然经常曝出信托违约事件,也会收到监管罚单,但整体上信托业风险还是可控。”

从今年前五个月的房地产信托发行数据来看,房地产信托延续了去年增长态势。据中国信托业协会3月份发布的行业报告,截至2018年末,全行业信托资产减少4379.47亿元至22.7万亿元,不过流入房地产业的信托资金逆势增长。截至去年四季度末,房地产信托余额为2.69万亿元,同比增长17.72%。

数据显示,今年1-4月,集合房地产信托发行数量2058款,发行规模2988.51亿元;比去年同期2696.72亿元增长10.82%;截至5月末,房企通过信托公司发行的信托产品增至2584只,融资规模达到3944.74亿元。

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“有的项目实质是给房企融资,但操作中可能会放款给建材公司等工商企业。所以实际投向房地产行业的规模可能比3500亿更高。”一位西南地区某信托公司房地产信托业务负责人王飞对本报记者表示。

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3000亿信托资金驰援楼市

尽管如此,王飞认为,“非标融资的融资成本较高,房地产信托只是房企的资金补充,在房地产行业总融资中所占比重较低。”据了解,目前头部房企的成本大约是7%~9%,有的融资成本甚至达到10%~15%之间。”

房地产信托高歌猛进时,违约风险也如影随行,频频爆雷。

房地产企业正通过信托产品进行补血式融资。

一位排名靠前地产企业人士告诉记者,去年底在信托公司融资的成本超过10%,今年公司有要求必须低于9%。记者注意到,在信托市场上,近期房地产信托产品的收益率确实正在下滑。

重庆典雅地产公司近日爆出破产重整案,牵涉4家信托公司和14家银行。其中,中诚信托在追偿债务时,因贷款抵押物的置换问题而无法执行。

4月末,粤泰股份与北方信托签署了一份48亿元授信金额的合作协议,5年期的融资成本不低于11.2%。

今年前几个月成立的房地产类产品,其中最低的预期收益率为8.08%,最高则达到了13.54%,平均的预期年化收益率为8.35%。

安信信托发行的28亿元“安信·新农村建设发展基金集合信托计划”,因借款人宏德置业逾期归还信托贷款,导致该信托计划兑付逾期,涉及投资者超过1000人。安信信托另一款“安信·深圳罗湖城市更新集合资金信托计划”,也没有在付息日前兑付本次利息。

此前的3月,平安信托与正荣地产牵手,签署了200亿元的战略合作协议。

用益信托金融研究院研究员喻智接受本报记者采访时表示,“自2017年以来,房地产信托的收益率一直在上行,到2019年一季度已达到了阶段性的高点。预期房地产类信托的收益会缓慢下行。

中泰信托旗下4.5亿元的“中泰·贵州凯里项目贷款集合资金信托计划”,因融资方未能按约足额支付到期贷款本息而发生违约。

据中国房地产报记者不完全统计,从去年四季度至今,信托公司与房企达成上百亿授信额度的合作时有发生。典型如光大信托先后与花样年、泰禾、福晟分别签署了100亿元、200亿元、100亿元的合作协议。同期,兴业信托与正荣地产达成100亿元合作协议。

房产信托业务风险总体可控

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一家信托公司财富管理中心内部人士称,信托不允许放流动资金,必须要有项目,有项目才能放,所以房企与信托公司签协议更多是信用规划。战略合作协议相对较虚,落地下来可能并没有这么多,不过这也恰恰反映了企业融资比较难和迫切心。

随着规模不断扩围,房地产信托的风险也在同步积聚。

违约频发,暴露出房地产已成为信托风险高发区,从严监管也是大势所趋,不得不然。

用益信托最新数据显示,1~4月,集合房地产信托发行数量2058款,发行规模2988.51亿元,同比去年同期2696.72亿元增长10.82%;成立数量1844款,成立规模2289.97亿元,同比去年同期2007亿元增长14.10%;平均收益率8.38%,去年同期为7.74%。

近期的公开报道显示,华宝信托的“慧盈5号-天津天房集团集合资金信托计划”、中泰信托的“中泰·贵州凯里项目贷款集合资金信托计划”等“涉房”信托产品被爆违约。此外,重庆典雅房地产开发集团有限公司破产重整,中诚信托等4家信托公司、14家银行等机构牵涉其中。

5月17日,银保监会发布“23号文”,对于房地产信托业务,明确提出将重点治理向不合规房地产开发项目提供融资,或通过“股权投资+股东借款”等方式变相提供融资等行为。业内分析,房地产信托监管从严,房地产信托业务或将逐步降温。

“目前信托仍然处于新旧动能转换阶段,创新业务的运作模式、盈利能力仍有待市场检验,房地产信托成为转型时期盈利的重要支撑,同业之间竞争日益激烈。加上房企其他融资渠道不顺畅,短期内房地产信托不会完全萎缩。”用益信托分析师帅国让称,受经济大环境及强监管的影响,目前信托公司对房企的门槛明显提升,不仅要满足银保监会“432规定”的条件,而且交易对手继续向百强企业集中,项目向热点地区集中。

资深信托研究员袁吉伟对本报记者分析指出,“风险主要在于部分三四线房地产市场有回调风险,以及中小企业的信用风险有所上升。”

亚布力智库研究员任安迪认为,以中融信托五连罚为标志,监管部门从此前的责令整改,到实施行政处罚,对于信托行业的监管在不断收紧,处罚明显加重,预计会倒逼房地产信托业务由前端融资向股权投资转型。

从4月成立并披露产品投向地区房地产类集合信托来看,房地产类信托的资金正在逐步向头部房企和经济发达地区集中。在305款信托产品中,信托资金主要投向于经济较为发达的地区,其中广东省以47款的产品数量遥遥领先;另外从229款披露交易对手的产品来看,交易对手为大型房企达到172款,占比超过75%。

事实上,当前各家信托公司在选择项目时都比较谨慎。资金逐步集中在头部房企和一二线城市的优质项目。“我们的白名单是排名前50的房企。”王飞还表示,“只做刚需住宅型项目,商业地产、旅游地产和投资型地产基本不做了。”

楼市资本论注意到,目前房地产领域存在不少名股实债的信托融资项目,相信强化监管会去伪存真,促使信托公司对内部业务进行更完善的归纳和整理。

普益标准研究员龙燕表示,房地产信托项目一般要求交易对手排名前100、融资项目满足“432规定”原则,综合考量交易对手的实力及项目区位、物业前景及抵押物情况等。排名靠前和国企性质的房企,
拥有更强的市场竞争力和抗风险能力,信用资质整体较好,更受信托公司的青睐。

不过,也有受访人士表示,“排名不太靠前的房企、三四线城市的项目,如果拿地成本足够低,我们也可以考虑。”

中融沦为“中植系”金融工具?

“现在百强房企的信托融资成本大概12%~15%,龙头房企如恒大、融创等公司的信托产品,预期收益率也多在7%~9%,非百强房企基本拿不到钱。虽说开年后资金面有所宽松,但央行货币放宽也是定向放,资金端并不是很充裕,所以择优放款,非百强的房企融资成本在20%以上,风险很大。”一位华南地区信托公司人士表示,因为房地产信托结构灵活并且有足够的抵押物,目前来看,风险不大。

除了交易对手和项目情况之外,“现在投资者更关心的是,项目有没有抵押物,有什么抵押物,价值多少,到底能不能够覆盖。”某中部地区信托公司财富管理中心负责人告诉记者,房地产信托产品通常都能提前完成募集,抵押物足够、项目资质好的产品“好卖”。

中融信托,其实一直被视为行业模范生,连续多年获得A类评级。此次被罚,除了房地产信托业务风险高发,其内部管控方面的问题,或与二股东中植系有关。

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据记者了解,目前房地产信托业务的风控措施主要包括名单制、抵质押物、资金监管和投后管理等。

中融成立于1987年,前身为哈尔滨国际信托投资公司,2007年更名为中融国际信托有限公司。2008年,中融将总部迁至北京,开始迅猛发展;2009年资产管理规模突破1000亿元,2017年突破7000亿元,以黑马姿态跻身行业十强之列。

违约层出不穷

有受访人士认为,除了融资方和项目自身的因素外,被爆违约的项目一定程度上也暴露出信托公司自身潜在的问题。“整体而言,房地产信托业务的风险是可控的。”

从股权结构看,中融信托目前注册资本120亿元。第一大股东为A股上市公司经纬纺机,持股37.47%;第二大股东为中植集团,持股32.99%;哈尔滨投资集团有限责任公司、沈阳安泰达商贸有限公司,持股比例分别为21.54%、8.01%。

高歌猛进的信托发行数量和规模背后,违约风险也一直如影相随。

中诚信托战略研究部总经理和晋予此前在研报中曾分析称,2019年房地产市场的调整变化值得信托公司关注,如何提高房地产信托投融资专业能力以及如何防范房地产信托项目风险,可能是未来一段时间内房地产信托面临的两大重要问题。

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重庆典雅地产公司近日爆出破产重整案,4家信托公司和14家银行牵涉其中引起了广泛关注。其中,中诚信托相关贷款产品对应的抵押物部分资产因置换问题,已被自然人占有和使用,在追偿债务时导致查封后又被判解除查封而无法执行。

房产信托规模陡降

中植集团最早于2002年入股中融信托,联合哈尔滨市国资委、黑龙江省牡丹江新材料公司和哈尔滨宏达建设公司等五家企业,共同出资重组中融信托。重组后,中融注册资本80亿元,“中植系”为主导方。

和融创中国扯上关系的安信信托发行的“安信·新农村建设发展基金集合信托计划”因涉及借款人宏德置业逾期归还信托贷款,导致该信托计划兑付逾期。该信托计划成立于2013年,计划规模约为28亿元,涉及投资者超过1000人。

“严防死守”房地产信托融资风险,监管再趋严。

2010年,中植将部分股权转让给经纬纺机,让出第一大股东之位,中融信托因此获得央企背景。不过,经纬纺机只是财务投资,控股后并没有参与中融日常经营。

安信信托发行的另一款名为“安信·深圳罗湖城市更新集合资金信托计划”,因融资方“新华城公司及其实际控制人唐宝文”未能很好的把控付息资金的回笼时间,导致没能在付息日前兑付本次利息。

根据银保监会公开信息,自4月以来,直至5月23日截稿之时,仅50天的时间,各地银保监局共开出223张罚单,其中涉及违规“输血”房地产的罚单有32张,罚没金额合计1068.7968万元。

中融信托以其灵活、激进的经营风格继续快速扩张,同时在“中植系”内,扮演着既是融资主体、也是投资主体的重要角色,为中植系扩张源源不绝输送资金。

中泰信托旗下的“中泰·贵州凯里项目贷款集合资金信托计划”是2016年底发行,共约4.5亿元。因融资方贵州凯里开元城市投资开发有限责任公司未能按约足额支付到期贷款本息而发生违约。

事实上,近两年来,多家信托公司也因房地产信托业务违约被罚。4月10日,北方信托因“违规发放房地产自营贷款,以及利用信托资金违规发放房地产贷款”被天津银保监局罚款80万元,相关责任人也被罚人民币5万元。

在具体操作上,中植系频繁利用中融信托为旗下公司输血,通过中融信托筹措资金、收购原始资产,随后参与上市公司资本运作,获得股权或现金,进而与上市公司及其关联方合作。如此循环往复,形成交叉合作、风险分散的混业金融业态。

这些案例给目前热火朝天的房地产信托敲响了警钟。

此外,根据银保监会网站公开信息,2018年共有17家信托公司收到监管开出的23张罚单,合计罚没金额达1460万元。其中,在房地产信托方面,处罚事由主要包括“将信托资金违规用于土地储备贷款”“房地产开发二级资质审查不符合要求”等。

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帅国让认为,经济进入新常态后,实体经济增速放缓带来了资产质量下降风险,信托项目出现实质性违约的事件不断爆发。在这些爆出风险的项目中,除了融资方和项目自身的因素外,信托公司自身的因素也逐步浮出水面。但整个信托业风险是可控的。目前房地产信托业务主要防控举措包括名单制、抵质押物、资金监管及投后管理等。

5月17日,银保监会发布〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果
促进合规建设”工作的通知》(以下简称“23号文”),要求银行机构和非银行领域各类机构按照相关要点开展整治,突出处罚和问责,其中多处涉及房地产领域融资乱象整治。

天眼查显示,中融信托投资了170多家公司。有人说,如果将中植系旗下各个上市公司及各类资产比作一颗颗珠子,那么,中融信托就是把这些珠子穿起来的金线。

对于信托行业而言,资管新规“去通道、控分级、降杠杆、除嵌套”等一系列监管规定的落地,在短期内意味着转型升级的阵痛,面对房地产行业预期高收益的利诱,信托公司和房企牵手合作一直“高烧”不止,其中也不乏铤而走险者。

23号文向信托公司强调:不得向四证不全、开发商/股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资。

作为中植系资本运作的金融工具,中融信托或就此埋下监管隐患,成为这次连罚五单的深层次原因。

4月10日,天津银保监局对北方国际信托开具80万元的罚单,原因是北方国际信托存在违规发放房地产自营贷款、信托资金违规发放房地产贷款的行为。

“去年下半年以来,信托公司主动管理的地产项目增长较为明显,在股权或明股实债层面的政策边界业务较多,这可能是监管点名的原因。”上述业内人士认为。

监管剑指金控巨头,中融战略转型

根据银保监会网站统计发现,去年有17家信托公司被地方监管局开出23张罚单,合计罚没金额达到1460万元。其中,在房地产信托方面,处罚事由主要包括“将信托资金违规用于土地储备贷款”“房地产开发二级资质审查不符合要求”等。

去年下半年以来,市场上发行的不少产品均出现股权投资+股东借款、应收账款、特定资产收益权等交易结构。比如某上市房企去年8月份公告披露的一项融资,其两家全资子公司分别通过应收账款收益权转让及回购方式向信托公司融资11.56亿元和6亿元。作为担保方,该上市房企为上述融资提供连带责任保证担保。

亚洲城,去年3月,针对混业金融行为,政府工作报告明确指出要强化金融监管统筹协调,健全对影子银行、互联网金融、金融控股公司等的监管。时任央行行长的周小川直言,有一些集团控股证券、保险、银行、信托多家金融机构,酝酿了一定的风险,应该纳入金融控股公司的管理。

龙燕认为,在目前房地产信托业务中,通过债权方式为房企提供融资支持仍占主导地位,但在去杠杆、金融强监管的背景下,传统债权融资以及明股实债的股债结合等业务将面临越来越多的制约,房企通过非标准化举债放大杠杆的路径将越走越窄。从信托公司角度对于房地产的资质主体要求也在提高,而且风险控制也在明显提高。具有较强资金实力和资金来源渠道多元化的大型优质房企,才是“香饽饽”。

王飞告诉记者,在真实股权投资的情况下,信托公司与交易对手一同参与项目开发,持有股权至项目结束时,信托投资者可以获得股权收益。但是,深度参与地产项目开发建设和运营管理,对信托公司的投研能力、风控能力和对地产项目操盘能力的要求更高。“而且股权投资可能会血本无归,投资者能不能接受呢?”

央行后来发布《中国金融稳定报告》,直指一些企业投资动机不纯,通过虚假注资、杠杆资金和关联交易,控制多个、多类金融机构,形成跨领域、跨业态、跨区域、跨国境经营的金融控股集团,风险不断累积和暴露。报告点名明天系、海航集团、复星国际等巨头,认为需要明确监管主体,出台监管规则,将此类金融控股公司纳入监管。

实际上,居高不下的收益率才是“吸金”的关键。前4月,房地产信托收益最高的一款产品为“爱建信托发行的长盈精英-奉贤馨雅名庭项目”,预期收益率高达13.54%。

此外,有业内人士预测,“在监管加码的背景下,未来几个月房地产类集合信托发行可能会降温。”

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“由于金融监管持续收紧,为了与银行进行差异化竞争,已经有部分信托公司开始探索进行真实股权投资,如通过股权和债权结合的方式与交易对手共同进行项目开发,除了获取债权部分的利息收入外,还通过持有股权至项目结束获取股权部分的收益分配。”上述华南地区信托公司内部人士说。

记者注意到,虽然今年以来房地产信托发行总规模较去年同期增长明显,不过,自3月份开始,房企通过信托渠道融资额度却是逐月在递减。4月份集合信托产品成立规模大幅回落,环比下滑30.65%,其中房地产类集合信托的募集规模降幅为42.75%。

在监管高压下,中植集团拟将所持中融信托全部股权转让给经纬纺机,被外界解读为“弃车保帅”。为了此次收购,经纬纺机去年3月公告停牌,但双方就部分交易条款无法达成一致,遂于11月终止收购。

除了股权加债权的模式,部分信托公司还尝试开展纯股权投资的房地产项目,比较典型的是持有型商业地产项目,由信托计划出资100%控股项目公司,深度参与项目开发建设和运营管理。

不过,“房地产业务仍是信托业务的重中之重,其重要性短期内难以动摇。”喻智认为,信托业仍然处于转型期,创新业务的运作模式、盈利能力有待检验,目前依旧以传统业务为主,房地产信托是信托公司的重要收入来源。

有消息称,经纬纺机终止收购与其实际控制人恒天集团董事长张杰被调查有关。亦有市场传言说张杰被查,原因是利用经纬纺机、中植系旗下的恒天财富为一家企业提供非法巨额融资,涉嫌利益输送。

市场上充斥的另一种声音则认为,从2018年年底到未来三年,中国房地产行业可能是最后一轮景气周期,房地产信托是否依然会继续一路上涨,有待时间给出答案。

*END*

在监管收紧的同时,信托业整体业绩也大幅下滑。据统计,去年全国68家信托公司受托资产22.70万亿元,同比下降13.50%。

(此文刊于中国房地产报5月20日09版 责任编辑 何可信 邓雨楠)

记者:陈嘉玲 北京报道

中融信托也不例外。截至年末,其自有资产307.27亿元,受托管理资产总规模7762.77亿元;实现营业总收入56.99亿元,投资收益1.75亿元,两项合计58.74亿元,同比下降10.04%;实现利润总额27.06亿元,下降25.26%;实现净利润21.42亿元,下降23.64%。

流程编辑:曹冉京

编辑:郑利鹏

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审读:戴士潮

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楼市资本论注意到,因应形势变化,中融信托已经开始战略转型,由单纯的“资金提供者”转型为“综合金融服务提供者”,重点开始拓展资产管理业务与财富管理业务。

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愿这匹信托黑马,早日走出五连罚阴影,在战略转型中化险为夷。

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