ca888亚洲城娱乐场 亚洲城唯一官方网站手机端 招引客商蛇口,保利土地资金财产

招引客商蛇口,保利土地资金财产

8月20日晚,招商蛇口2018年上半年实现营收209.88亿元,同比增长6.60%;实现净利润71.17亿元,同比增长97.54%;实现扣非净利润61.36亿元,同比增长82.55%,对应EPS为0.88元/股。

业绩靓丽,全年高增可期:公司上半年实现营收209.9亿元,同比增长6.6%;归母净利润71.2亿元,同比增长97.5%。净利润增速远高于营收增速主要因:1)项目结算结构差异,毛利率同比上升17个百分点至42.7%;2)由于转让资产及非并表项目收益增长,投资收益同比增长78.4%至49.7亿元;3)少数股东损益占比下降。分业务来看,期内社区、园区及邮轮业务营收同比分别增长5.8%、11.4%和10.8%,分别占总营收的84.2%、16.4%和1.3%。由于销售金额远高于营收,期末预收款较年初增长38.8%至764.3亿元,为同期实际营收的364.2%,叠加2018年30.8%的竣工高增长计划,全年业绩高增可期。

事项:
公司公布2018年半年报,实现营收595.1亿元,同比增长9.3%,归母净利润65.1亿元,同比增长15.1%。对应EPS0.55元/股,与此前业绩快报基本一致。

    点评

   
销售延续高增长,新业态布局积极:上半年公司实现销售额751.0亿元,同比增长39.9%,市占率较2017年末提升0.3个百分点至1.1%,已完成全年1500亿销售目标的50.1%;销售面积358.4万平,同比增长24.3%。销售均价20955元/平米,较2017年全年增长5.9%。公司下半年可售充足,预计新推货值1500亿,全年超额完成目标为大概率事件。期内公司积极布局新业态,大公寓、大健康、大文创多点开花。新增长租公寓项目13个,合计在全国布局长租公寓近2
万间,管理规模90
万平;广州番禺颐养中心、深圳蛇口颐养中心相继开业;国际教育项目持续推进。

    平安观点:

    业绩优异,销售保持高增速

   
拿地进取,集团优质资产再注入:期内新增建面753.1万平、总地价603.6亿元,同比分别上升231.0%、71.0%,为同期销售面积(金额)的209.7%和80.4%,较2017年分别上升30.2和2.9个百分点。平均楼面地价8033元/平,较2017年全年下降6.0%,为同期销售均价的38.3%,较2017年下降4.9个百分点。新进入湛江、慈溪、徐州、舟山等城市。期内完成对招商漳州的股权收购,进一步增加园区资源储备;招商漳州及其控股子公司拥有产权尚待实现收益的土地面积为11,662亩(其中双鱼岛3,376亩)。通过招商漳州与公司在厦门、漳州已有布局的战略协同,未来有望分享漳厦同城政策区位优势,提前锁定海西板块未来发展红利

   
毛利率持续回升,预收款充足:上半年公司实现营业收入595.1亿,同比增长9.3%;实现归母净利润65.1亿,同比增长15.1%。净利润增速高于营收增速主要因:1)受益于结算项目结构与区域变化,毛利率同比提升4.6个百分点至35.4%;2)处置长期股权投资及出表项目结算,带动投资收益同比增长66.7%至9.4亿元。随着2016年以来房价上涨时期项目步入结算周期,预计短期毛利率有望延续高位。期内实现竣工面积760.7万平,同比增长11%,完成全年计划的40%。由于销售金额远超结算收入,期末预收款同比增长38.8%至2910.8亿,叠加22.3%的全年竣工计划,2018年业绩高增长可期。

   
年上半年公司实现签约销售金额750.96亿元,同比增长39.86%,完成全年1500亿销售目标的50.1%;实现签约销售面积358.36万平方米,同比增长24.26%。销售均价为20956元/平米,较2017年增长了5.9%。2018年公司可推货值超过3000亿元,考虑到公司已逐步提升周转速度,预期全年销售目标大概率完成。公司上半年实现营收209.9亿元,同比增长6.6%;归母净利润71.2亿元,同比增长97.5%。净利润增速远高于营收增速主要是因为高毛利率项目结算,京沪三项资产转让和联营项目收入致投资性收益。

   
融资优势显著,负债率小幅上升:在上半年资金趋紧的背景下,公司新发三年期公司债融资成本4.83%,较2017年末发行利率下行0.37个百分点;截止上年年末综合融资成本仅4.87%,处行业较低水平。期末在手现金620.5亿,为短期负债(短借+一年内到期长债)的175.3%,短期偿债压力较小;净负债率、剔除预收账款的资产负债率为72.8%、58.4%,较期初分别上升14.3个百分点和2.8个百分点。

   
销售延续高增长,新开工积极进取:上半年公司实现销售额2153.1亿元,同比增长46.9%,市占率较2017年末提升0.9个百分点至3.2%;销售面积1453.9万平,同比增长37.9%。销售均价14809元/平米,较2017年全年增长7.4%。其中6月销售额601.9亿元,首次实现单月销售突破600亿。从区域分布和产品结构来看,一二线城市销售额占比近78%,144平米以下中小户型销售占比达90%。期内新开工面积2358.6万平,同比增长85%,已完成年初计划的71.5%,延续2017年以来积极进取的势头,规模扩张意图明显,为未来销售再上台阶奠定基础。

    低成本融资,积极拿地扩张

   
投资建议:维持原有盈利预测,预计2018-2020年EPS分别为2.00元、2.57元、3.22元,当前股价对应PE分别为8.6倍、6.7倍、5.3倍。公司汇聚原招商地产和蛇口工业区优质资源,短期深圳大量地产优质资源集中释放,奠定业绩增长基础,中长期园区开发及邮轮业务值得期待,且持续受益前海自贸区及粤港澳大湾区政策春风,维持“强烈推荐”评级。

   
拿地适度放缓,聚焦一二线:期内公司新拓展项目69个,新增建面1510万平米,总地价1072亿,同比分别下降10.8%和上升71.5%,为同期销售面积(金额)的104%和50%,较2017年分别下降98个和39个百分点。平均楼面地价7099元/平米,较2017全年增长16.0%,为同期销售均价的47.9%,较2017年提升3.6个百分点。新拓展项目主要聚焦一二线,一二线拓展面积及金额占比分别为68%、50%。除传统招拍挂外,通过并购等方式新增建面45个,占总拓展项目数的64%,较2017年全年上升16个百分点。期末待开发土地储备面积8950万平,可保障未来2-3年的开发需求,其中一二线城市土地储备占比约61%。

   
融资端,在上半年融资收紧的大环境下,公司新发三年期公司债融资成本,较2017年末发行利率下行0.37个百分点;截止上半年年末综合融资成本仅4.87%,处行业较低水平。从拿地端来看,上半年公司新增规划面积万平米,同比增长231.0%;总地价603.6亿元,同比增长71.0%,拿地金额占比销售金额达80%,保持积极扩张。平均楼面地价8033元/平,较2017年全年下降6.0%,为同期销售均价的38.3%,较2017年下降4.9个百分点。

   
风险提示:1)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;2)公司规模化与融资能力需匹配。随着货币政策的变化和金融市场的不断收紧,公司融资也面临较大压力。而公司经营模式的转变和经营规模的扩大有要求公司的融资在一定时间内需进一步增加;3)产业新城建设开发进度存在不确定性。产业新城资源的获取不会一蹴而就,涉及的规模大,合作方式复杂,需有一定的谈判周期,项目开发建设的时间存在不确定性。

   
融资优势明显,财务状况稳健:上半年资金面偏紧环境下,公司融资成本逆势下行,前7月三次中票发行平均利率仅4.69%,较2017年11月发行利率下降0.71个百分点。整体新增有息负债融资成本仅5.09%,全部存量债务综合融资成本4.86%,显著优于行业平均水平。累计回笼资金1698亿,回款率同比下降3.5个百分点至78.9%,仍处于行业较高水平。受开工及拿地支出大幅增长影响,期内经营性现金流净流出98.3亿。期末净负债率较2017年末上升6.8个百分至93.3%,一年到期有息负债仅占整体有息负债的13%,仅为在手现金的33.9%,债务结构合理。

    盈利预测

   
投资建议:维持预计2018-2020年EPS分别为1.71元、2.18元、2.73元,当前股价对应PE分别为6.7倍、5.3倍、4.2倍。公司激励制度不断完善、资源整合持续推进、提速发展意图明显,维持“强烈推荐”评级。

   
预计2018-2020年公司主营业务收入分别为912.14、1102.19和1342.58亿元,净利润有望达到145.65、177.43和213.88亿元,EPS分别为1.84、2.24和2.71元/股,对应PE分别为10.06、8.25和6.85倍,公司未来几年业绩有望保持高增长,有持续看点。给予招商蛇口“增持”评级。

   
风险提示:1)房地产行业去杠杆信号不断加强,银行信贷、信托、资管通道、债券融资等融资方式均受到不同程度的限制,行业将面临一定的流动性风险;2)目前按揭利率连续19个月上行,置业成本上升或带来购买力恶化风险进而影响公司销售和业绩表现;3)2017年以来多地实现限价,而低价攀升,中长期毛利率面临下行风险。

    风险提示:地产调控政策超预期,多元化发展不及预期等

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